تفکیک اراضی یکی از فرآیندهای مهم در برنامه‌ریزی شهری و روستایی است که به‌منظور توسعه پایدار و کنترل رشد فیزیکی شهرها انجام می‌شود. این فرآیند شامل تقسیم یک قطعه زمین به قطعات کوچک‌تر با کاربری‌های مشخص است که مطابق با قوانین و مقررات شهری و روستایی انجام می‌شود. هدف اصلی تفکیک اراضی، بهینه‌سازی استفاده از زمین، ایجاد نظم در بافت شهری و روستایی و جلوگیری از گسترش بی‌رویه شهرها است.
تفکیک اراضی شهری و روستایی
۱. تعریف تفکیک اراضی
تفکیک اراضی به معنای تقسیم یک قطعه زمین بزرگ به قطعات کوچک‌تر جهت استفاده‌های مختلف مسکونی، تجاری، صنعتی یا کشاورزی است. این فرآیند تحت نظارت شهرداری‌ها، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دیگر نهادهای ذی‌ربط انجام می‌شود.
۲. ضوابط و مقررات تفکیک اراضی شهری
تفکیک اراضی در شهرها تابع مقررات مشخصی است که از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و شهرداری‌ها وضع شده است. برخی از مهم‌ترین ضوابط عبارت‌اند از:
حداقل مساحت قطعات تفکیکی:
برای کاربری‌های مسکونی، حداقل مساحت زمین پس از تفکیک بر اساس تراکم و طرح تفصیلی منطقه تعیین می‌شود.
در برخی مناطق شهری، حداقل مساحت مجاز برای تفکیک ۲۰۰ مترمربع و در برخی مناطق پرتراکم ممکن است کمتر باشد.
عرض معابر دسترسی:
تفکیک اراضی باید با در نظر گرفتن معابر عمومی انجام شود.
حداقل عرض معابر اصلی در تفکیک‌های جدید معمولاً بین ۶ تا ۱۲ متر در نظر گرفته می‌شود.
تخصیص فضای سبز و کاربری‌های عمومی:
در طرح‌های تفکیکی، بخشی از زمین باید به فضاهای عمومی مانند پارک‌ها، مدارس و معابر اختصاص یابد.
طبق قوانین، معمولاً حدود ۳۰٪ از زمین‌های تفکیکی به معابر و خدمات شهری اختصاص داده می‌شود.
انطباق با طرح تفصیلی و جامع شهر:
تمامی تفکیک‌ها باید مطابق با طرح تفصیلی مصوب منطقه انجام شوند.
در صورت عدم تطابق، طرح تفکیکی مورد تأیید قرار نخواهد گرفت.
۳. ضوابط و مقررات تفکیک اراضی روستایی
در مناطق روستایی، قوانین تفکیک اراضی با هدف حفظ اراضی زراعی و جلوگیری از خرد شدن بیش‌ازحد زمین‌ها تدوین شده‌اند. برخی از مهم‌ترین موارد شامل:
حداقل مساحت قطعات تفکیکی در مناطق روستایی:
حداقل مساحت برای تفکیک زمین‌های مسکونی در روستاها معمولاً بیشتر از ۲۵۰ مترمربع است.
تفکیک زمین‌های کشاورزی به قطعات بسیار کوچک ممنوع بوده و باید حداقل مساحت مشخصی برای بهره‌برداری اقتصادی حفظ شود.
مقررات مربوط به تغییر کاربری اراضی:
تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی به مسکونی نیاز به مجوز از سازمان جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن دارد.
در برخی موارد، تفکیک بدون اخذ مجوزهای قانونی غیرمجاز بوده و منجر به جریمه و ابطال اسناد مالکیت خواهد شد.
تأمین راه‌های دسترسی و زیرساخت ها:
تمامی قطعات تفکیکی باید دارای راه دسترسی مشخص باشند.
تأمین خدماتی مانند آب، برق و گاز برای قطعات تفکیک‌شده الزامی است.
۴. مراحل قانونی تفکیک اراضی
مرحله اول: درخواست تفکیک
مالک زمین باید درخواست خود را به شهرداری یا بنیاد مسکن (در مناطق روستایی) ارائه کند.
مرحله دوم: بررسی و تصویب طرح تفکیکی
شهرداری یا نهادهای ذی‌ربط، طرح تفکیک پیشنهادی را بررسی و با طرح تفصیلی یا هادی منطقه مقایسه می‌کنند.
مرحله سوم: اخذ مجوزهای لازم
پس از تأیید طرح، مالک باید مجوزهای لازم را از ادارات مرتبط مانند سازمان ثبت اسناد، اداره راه و شهرسازی، و شرکت‌های خدماتی (آب، برق، گاز) دریافت کند.
مرحله چهارم: ثبت و صدور سند تفکیکی
پس از دریافت تأییدیه‌ها، تفکیک به‌صورت رسمی ثبت و سندهای جدید برای قطعات تفکیک‌شده صادر می‌شود.
۵. مشکلات و چالش‌های تفکیک اراضی
افزایش قیمت زمین: تفکیک اراضی در مناطق شهری باعث افزایش قیمت زمین و مشکلات دسترسی مردم به مسکن می‌شود.
تفکیک غیرقانونی: برخی از تفکیک‌ها بدون رعایت ضوابط قانونی انجام شده و منجر به مشکلات ثبتی می‌شود.
کمبود زیرساخت‌ها: در برخی موارد، تفکیک اراضی بدون تأمین زیرساخت‌های ضروری مانند خیابان‌ها و شبکه‌های خدمات شهری انجام می‌شود.
نتیجه گیری
تفکیک اراضی یکی از مهم‌ترین فرآیندهای شهرسازی و توسعه روستایی است که تأثیر مستقیم بر کیفیت زندگی شهروندان دارد. رعایت اصول و ضوابط تفکیک، علاوه بر جلوگیری از مشکلات قانونی، به توسعه منظم و پایدار شهرها و روستاها کمک می‌کند. ازاین‌رو، آشنایی با مقررات و دریافت مجوزهای لازم قبل از هرگونه اقدام به تفکیک اراضی ضروری است.
